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杏彩体育网页版·虎踞北路4号的人们:难走首例自筹翻建之路
浏览: 6 发布日期:2024-10-03 06:41:50 | 作者:杏彩体育入口

  “房子是50年代省化工研究所盖的,那时候很是时髦,处长级才能住上……搞隧道以后,它就开始沉。”

  张玉延将翻建5幢视作自己的伟大梦想,并决定自己来做这个“自下而上”项目的牵头人。“我们50年代出生的人,什么都要自己干。”

  南京市鼓楼区,虎踞北路4号。与许多老旧小区的风貌一样,这里的住宅低矮、朴素、静谧。大块花花绿绿的床单趁着天晴被支在防盗窗曝晒,一旁悬着红白相间的风干腊肠。密集的电线在头顶将小区的天空分割成块。偶尔有老人独自拄拐出门缓慢散步。

  小区周边3公里内,排布着约10余所小学、2家三甲医院、数所高校、机关事业单位,地理位置极为优越。

  而从外观看,小区内的5幢与其他楼栋大体相似,只是颜色更“新”一些。如若不提,很难相信全国首个自筹资金翻建房屋案例诞生于此。

  建于上世纪50年代的5幢隶属省化工小区,曾是上世纪高级人才、干部子弟才能分到的高端住宅,房内标配的地板、红木沙发也是彼时“洋气”的象征。

  但砖木结构在数十年风吹日晒、白蚁侵蚀下逐渐墙皮剥落、楼梯松动,屋顶漏水。2013年,城西桥改隧工程与省化工小区门口的主干道重叠,施工爆破后,5幢的墙面又多出一些裂痕。

  六单元住户孙奶奶(化名)回忆道,“毕竟年代久了,有一部分甚至开始下沉……但当时没有政府出来,把它修缮一下。”面对愈加显著的居住风险,住户们开始筹建解决方案,危房认定和要求赔偿是多数住户最先想到的对策。

  在业主的联合努力下,工程方请来专业团队为5幢进行危房鉴定:2014年,虎踞北路4号5幢正式被鉴定为C级危房。

  拿到危房认定后,5幢住户带着鉴定结果向桥改隧工程方征求赔偿及解决方案。但由于其中的因果关系难以确认,工程方并不承认5幢的墙裂与自身有关,赔偿问题难以推进。

  面对愈加显著的居住风险,205住户张玉延站了出来。他提出了和所有人都不同的想法,“即便是获得赔偿,这笔钱也是用于加固改造。”

  根据《危险房屋鉴定标准》,危房消险包括加固、翻新和拆除三种方式。而5幢建于上世纪50年代,彼时房屋设计建造标准低,整体框架更采用砖木结构,最持50年。即便加固改造,也改变不了5幢衰败的趋势。

  张玉延的妻子一脉在这幢小楼已历经五代变迁。他岳母在这里住了60年,那时候房子很差,天天吵架。张玉延一直想,一定把房子弄好,让妻子看看。

  有过农村自建房翻新经验的张,开始翻阅各种政策材料,终于在《南京市房屋安全管理办法》中找到了农村房屋翻建的政策依据。“我们老家私房能盖,这房子不也是私房吗?我这时候就认为能盖”。

  于是,张玉延挨家挨户敲门,劝说邻居们自费翻建,把推倒重来和加固改造之间区别给大家讲清楚。起初,要求赔偿的住户仍旧不少,但在张走访完24户后,邻居之间也互相解释危房加固的问题。终于,5幢住户心动了,逐渐认可推倒重来的方案。

  有了初步政策依据和业主支持,市住建局批准了申请。但由于项目是全国先例,所以在很长一段时间内,虎踞北路4号的人们还是处于“没人管”的状态,后续的跑部门、交文件工作都需要居民自己推动。

  为了获得建设规划许可证,张玉延根据《南京市房屋安全管理办法》找到了规划部门,拿回了一共十几项待准备的材料,包含产权人、机关部门、测绘、施工设计等多方面的复杂内容。

  此时的张玉延已年至花甲左右,在机关单位待过数十载的他深谙查政策、写材料这一套。为了让走出的每一步得到上级批准,常常半夜仍在点灯熬油地写作。205阁楼的书架上至今堆积着好几层文件夹。

  材料一次次被退回,又一次次整理提交。张玉延为首的业主在住建局、规划局来回数十趟跑动。中途,张玉延一度濒临崩溃。

  转机出现在2019年,随着《南京市城市危险房屋消险治理专项工作方案》(2019-2021)出台,鼓楼区政府成立了专班,管理虎踞北路4号5幢的危房翻建项目。

  2020年9月3日,虎踞北路4号5幢终于拿到了建设工程规划许可证。仅仅为准备这些前期材料,距离5幢被鉴定为危房就已过去6年。

  但“长征”才将将走完一半。数不清的翻建方案、具体造价、房屋设计等一系列问题还在等待着这个特殊的集体。

  拿到工程规划许可证后,政府指定南京下关房产经营有限公司(简称“关房公司”)作为代建方负责翻建。张玉延一面与关房公司对接翻新造价、设计等事项,一面着手成立工作小组,让其他住户们加入到决策中来。

  居民工作组最初下设资金管理组、设计组、安全监督组以及外联组,所有住户都被纳入这套架构内,小组定期开会,试图实现决策和管理上的。

  住在张玉延对门的206蒋女士一家,最早是核心工作组的成员,却逐渐成为张玉延眼中最大的“刺头”,并逐渐被踢出了核心工作小组,分配到边缘的设计组。

  作为领头人,为了更方便与各方打交道、谈判,张玉延在翻建之初就动员居民们签署授权书,由他出面跑动。蒋女士一家自始至终都未签字,给出的理由是,建房子是大家的事情,不能被一个人代表。

  但流程还是推动了下去。根据南京市2020年8月颁布的《南京市住宅类危房治理项目规划审批与不动产登记管理工作意见》(后简称《危房意见》),危房改造后,新建不动产权证的申办以委托方式由项目实施单位办理并保管。所以,张玉延在提交文件之初要求收集住户的房产证,交由代建的下关房产公司。

  但蒋女士一方认为,新的房产证需要持有旧房产证去交换,把旧证交给第三方之后,建设出问题了怎么办?因此,206一直将房产证握在自己手里。

  “到后期也有人(其他住户)觉得翻建报价贵,不想出钱,但房产证抵押在第三方,所以只能交钱。”蒋女士回忆,那时候有居民找上206讨论报价贵问题,但他们也表示无能为力,毕竟“其他人都签了授权书”。

  这里的“报价”,指的是下关房产公司作为代建方提供的翻建预算。十年前,居民们决定自筹翻建时,许多人对于预算的设想在每平方米1000元左右。

  随着时间的推移,大家对于报价的接受度提高到了每平方米2000至2500元。此时《危房意见》政策出台,政府要求危房必须由委托方承建,并为C级危房提供40%补贴。

  居民们为还能省钱皆大欢喜。但代建方给出每平方米6000的价格,让业主们坐不住了。即使除去补贴的一部分,居民们也要按照每平方米3600元的价格缴费,比设想高出太多。

  面对业主们对于5幢造价的疑问时,代建方给出的解释是,翻建房屋所需资金除了土建成本,还需要设计、监理、安装等费用。

  我们在南京市公共资源平台上检索时,获得招标成功的房屋建筑施工单位、监理单位的信息,报价分别为644.460562万元、18.93万元。余下的设计、安装等环节的招标及费用依据未在网站公示。

  由于户型面积不一,不同业主的翻建费用也不同。例如蒋女士一家,户型较大的需要约二三十万元改造资金,所以部分业主觉得有困难。

  蒋女士曾学过建筑,而女儿从法律专业毕业,一家人使用预算估测软件与代建方给出的报价详细对比,得出“预算的项目基本是按照规定比例的最大程度来收费”的结论。

  蒋女士举例,“预算里有一项可视化系统的收费高达百万元。”在她的设想里,以为会给每户安装清晰的可视屏,楼栋大门按铃后家里可以看见,但“并没有这样的东西,这钱不知道收到哪里去了。”

  我们在实地勘察发现,如今每户单元门外仅配备一台非可视对讲门禁。在某大型购物软件上,同款一台主机配一单元四户分机的价格普遍在三百元左右。

  蒋与部分业主希望代建方能协商后再出具一版可以接受的预算,但之后就“再也没有任何详细费用”。业主们下次收到的文件是同意建设的签字书。

  在疑问下,蒋女士一家只在最初的翻建意向书上签了字,缴纳了6万元工程款,但拒绝交齐后续费用。但谈到不补全房款的原因,蒋家表示,“预算只是其中一个”。

  等到发现5幢的伸缩缝建在了自家楼顶,也就是与张玉延家紧邻的屋顶上时,蒋女士一家提出质疑,但已无法改变了。

  这是为防止建筑物热胀冷缩被破坏,沿建筑物施工缝方向的适当部位设置的一条构造缝。原来蒋女士一家屋顶没有这条缝,一开始也并不知道有这样的设计,是通过居委会拿到房屋建筑图后才发现的情况。

  原来不会漏水的天花板,现在开始漏水了。蒋一家认为和伸缩缝有很大关系。工程方也未给解决。后来,有专家上门评估,认为不会对房屋有影响。

  蒋认为,不管同不同意,伸缩缝建在哪里都是值得商榷的事,但没有人来沟通。一开始是张玉延带着四五户居民跑设计院,后来设计院就只和负责最多的张玉延沟通。“不搭理我们,因为大家签了给张玉延的授权书。”

  1栋住户赵女士支持蒋家,“就算这栋是在中间位置,伸缩缝也不应该建在人家屋顶,至少可以建在楼道顶上。”5幢本就是在爆破后出现裂缝,以后万一要碰上地震、晃动,蒋家首当其冲。

  而与206蒋家对比的,则是5幢的施工洞又恰好建在了205的张玉延家。工程队施工时需要开一个施工洞,方便通往楼顶,这意味着洞开在谁家,谁家的阁楼就能透进额外的阳光。

  对此张玉延的解释是,自家位置正处于5幢中部,是当时施工队认为更合适的开洞位置。这是机缘巧合下促成的结果。

  彼时,张玉延每天都在施工队监督、帮忙。施工队商量要有个施工洞,张玉延表示无所谓,在哪家都一样。工人们于是说“那就摆你家”。

  而说起邻居的质疑,张又进一步反驳道,“即使施工队不留洞,我家自己也会开个洞,因为我自己家怎么装,我心里早就有个图”。

  由于未交齐款项,整幢交付时代建方焊住了蒋女士一户的大门。当时,业主们纷纷开始动工装修,蒋女士一家因翻建也已在外租房三年,着急回家装修。没上交的房产证还在手里,“这肯定是我的房子不会变,不可能因为你翻建就变成你的了。我的房子我为什么不能装?”

  后来,代建方在蒋女士一家装修期间,几次入户砸掉了刚刚装修好的墙体。还有人半夜偷走206的电表、恐吓,阻碍蒋女士一家继续装修。蒋女士采取了报警处理的方式,最后装修完毕。

  张玉延则坚持,不交房款,工人们拿不到工程款,代建方完全有权利不让蒋女士施工。作为领头人,他“很看不上这种行为”,认为这是工人们应该拿到的报酬,并多次与蒋女士一家产生激烈争吵。

  他主张,要理论装修设计问题,就先把钱交了再说。“如果都像这样,以后还有没有人遵守规矩!”在张看来,蒋家一定会被追责。

  在装修过程中,蒋女士还举报了张玉延家的阳台装修问题——不是统一设计的式样,而是张玉延满意的欧式风格。确认并通知整改后,自费造的阳台被拆掉了。张无奈安装了“不好看的防盗网”。

  蒋一家认为从头至尾很少有人来与住户协商,而大多只与张玉延沟通,这让她家的问题迟迟得不到解决。如果有人管、有人来沟通,他们并不是不讲理。

  作为项目的牵头人,且熟悉写文件、打交道的张玉延,成为斡旋在业主、政府、施工方间不可缺少的话事人。

  要有时间跑动,要懂政策,要能坚持得下来——用张玉延自己的话来说,这是因为他“把这1890平方米的整栋楼都当成了自己的家。”甚至,将翻建这幢小楼视作一个梦想。

  因此,在翻建的每一个环节上,他都带着业主们盼头积极参与着。施工期间,张玉延几乎全程都在工地,和工人们一起上班下班。“当时我自己请客、买东西。工人们都喊我‘张工’,没有一个不熟悉我的。”

  由于绝大多数居民都签署了授权书,一般多由张出。


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